關於《平均地權條例》與《房屋稅條例》最新修法相關議題的一些個人看法－Dionysuslee's Pixnet Blogger

繼今年稍早的一月間的《平均地權條例》三讀修法限制了新建預售屋與新建成屋的紅單換約交易與短期轉售交易並限制私法人購買住宅用房屋的五年內各種形式轉售以及重罰炒作行為之後，七月初，民進黨蔡英文政府與閣揆陳建仁所領導的內閣通過了俗稱「囤房稅」的《房屋稅條例》再度修法政策，除了提高非自用房屋法定稅率以及提高建商持有兩年內餘屋與出租或繼承等非自用房屋的法定稅率之外，更進一步將非自用房屋的囤房定義從所有權人在各縣市所有房屋依縣市分別計算改為全國歸戶合併計算並要求各縣市政府必須訂定差別稅率，陳建仁內閣並希望於今年九月開議的立法院會期完成三讀修法，可以說，繼馬英九政府與蔡英文政府持續推動的台北市衛星市鎮重鎮所在的新北市三環三線捷運建設與大桃園市、大台中市與大高雄市捷運建設之後，歷經二○二二年十一月底的九合一大選意外全面慘敗之後，民進黨蔡英文政府終於下定決心改弦更張重新重視由於居於相對社會經濟弱勢而向來死忠支持出身街頭反對運動的民主進步黨的工農階級與包括許多北漂台北工作人群在內的中產階級中層與中產階級下層的居住需求等政府政策支持需求以及推動有助於都會區合理擴張與有意義且健全的長期經濟成長的基礎建設需求，因而，繼今年稍早的三月間核定連結內湖科學園區與台北市內湖、南港、松山、信義、文山與中山各區以及透過連結北環線而聯絡新北市三重等各區的雙北市等大台北都會區公共運輸建設之後，面臨二○二四年一月中總統與立委大選的政權保衛戰的民進黨蔡英文政府再度推出了囤房稅的再修法以期能有效打擊飽受各界抨擊的大台北都會區住宅房地產投機炒作問題並推動有利於社經地位相對弱勢民眾的居住正義以藉此挽回民心而延續執政。

個人認為，囤房稅確實有助於提高將資金用於囤房等待高價售出或出租的投機性質過高或自有資金不足財務槓桿過高的投資客的囤房成本而減少大量囤房緩慢釋出羒此囤積居奇的房地產市場投機追高現象，且因房價所得比已高而經濟並未如過去台灣經濟奇蹟之時快速成長故而購屋民眾的願付價格不易大幅增加的客觀經濟條件限制下，非自用房屋所有者成功大幅轉嫁囤房稅的可能性也不是那麼大，故而，囤房稅確實有助於減少囤積居奇再待價而沽的房地產市場尤其是住宅用房地產市場的投機炒作現象，囤房稅因此也可以透過增加非自用房屋持有者長期持有以便囤積居奇的囤積成本與投資風險而促使其及早以較接近自用房屋購屋者所得水準與願付價格的價格出售移轉住宅，而透過減少囤積居奇現象，囤房稅因此也可以促進房地產市場尤其是住宅市場的生產者建商的供應與最終購入自用居住的最終端消費者的產銷鏈因時間縮短與具有某種融資投資功能的中間盤商減少至經濟規律上有必要者而變得更有經濟效率並同時減少資產泡沫的發生擴大，囤房稅因此而有著健全與穩定房地產市場尤其是住宅房地產市場的價格機制與市場機能的必要經濟功能與社會功能。

然而，同樣必須注意的是，囤房稅其實無法在最基本的供需法則客觀經濟規律上根本地解決台北市都會區的房價問題與居住正義問題，一則台北市大都會區的房價過高問題主要的根源在於人口密度極高的台北市區新建住宅或商辦的用地極為有限而都更規劃又往往推動耗時困難而緩不濟急，二則建商等房地產興建開發商自有資金也有限的情況下，購買預售屋的投資客若不在轉手時過度透過業配文等方式哄抬炒作拉高房價，則其自行經過最終居住者願付價格購買能力與各類居住需求範圍的投資購買房地產開發商所興建預售屋實為某種出資與建商合夥且由投資客就投資部份自付盈虧而非如建商就建案向銀行貸款般全由建商承擔興建投資成敗經濟風險，故而，在合理範圍內，投資客的投資有助於建商取得比起銀行貸款更廉價的推動建案所需資金來源並因此得以興建多一些建案而實質增房台北市大都會區內各區域的住宅與商辦有效供給數量，而投資客既然自行承擔了轉售價格漲跌與等同定存利息的投資機會成本，自然會就此尋求一定的風險溢價，若不是真的過度投機炒作則應該尚屬合理的經濟規律範圍之內，更何況，合理的投資風險溢價難以進行估價故而必然會出現的或多或少投機現象必然難於與尋求合理投資風險溢價做出百分之百的區隔遑論代為訂價議價，因而投機現象只能在市場機制之外透過一定的符合市場經濟自然規律與經濟效率的政府管制措施來加以節制平抑卻往往難於完全消滅。由此可知，開徵囤房稅這種公平正義稅固然有於減少房地產投機現象而稍稍平抑房價並促使房地產開發商減少高價收購養地以及減少開發建材成本過本與公設成本過高的小豪宅等級以上新建案並進而因而促使較為平價住宅的開發數量，但若期待純粹依賴囤房稅來解決台北市主要根源於台北市區用地稀少性 (scarcity) 所造成住宅等台北市房地產供需失衡問題所連帶的高房價問題與居住正義問題，恐怕總是無法完全根治。

個人認為，若透過如連結內湖科學園區與內湖、南港、松山、信義、文山、中山和士林各區乃至於新北市三重區並進而連結新北市三環三線捷運的東環線捷運建設、連結台北市與汐止和基隆的汐東線捷運建設乃至於連結台北市文山區與新北市新店區的新北三環三線南環段捷運建設促使在內湖科學園區等台北市區工商業與公教等工作區域與鄰接台北市的新北市各衛星市鎮的軌道公共運輸基礎建設，將會實質上有助於增加因為工作機會緣故必須在台北市內工作民眾的合理通勤範圍內的實質有效可選擇居住區域，而此一減少台北市區建築用地稀少性而增加合理通勤範圍內實質有效合理居住選擇區域至原本地價房價就較低的台北市區邊緣區域如南港乃至於與台北市鄰接的新北市各衛星市鎮，勢必有助於在合理通勤時間範圍內擴大合理通勤地理區域範圍並因此增加必須在台北市內各區工作民眾的可選擇實質有效住房供給量並改變房地產開發商的開發策略而促使房價下跌，同樣地，如此一來勢必也在一定程度上有助於增加必須利用大台北商辦群聚效應的大台北地區的商辦供給並促成其商辦租金降低並因此有助於新創產業降低成本而增加新創成功機率並提升有意新創者的嘗試創業意願。

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